Indivision : comment est calculée l'indemnité d'occupation ?
Publié le :
01/09/2026
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L’indivision désigne la situation juridique en vertu de laquelle plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature sur un même bien, sans que leurs parts respectives fassent l’objet d’une division matérielle. Elle trouve à s’appliquer notamment à la suite d’une succession, d’une séparation ou encore lors de l’acquisition d’un bien en commun. Chaque indivisaire dispose alors d’un droit concurrent sur l’intégralité du bien et peut, en principe, en user et en jouir, sous réserve du respect des droits des autres indivisaires.
Des difficultés surgissent toutefois lorsqu’un indivisaire jouit seul du bien, privant ainsi les autres de la faculté d’en faire usage. Une telle situation est susceptible de faire naître une indemnité d’occupation, dont les conditions d’application et les modalités de calcul obéissent à des règles précises.
La jouissance privative, condition de l’indemnité d’occupation
L’article 815-9 du Code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
La seule occupation matérielle des lieux ne saurait toutefois suffire à caractériser une jouissance privative. Encore faut-il que l’usage exercé par l’un des indivisaires fasse effectivement obstacle à l’exercice des droits concurrents des autres. Ainsi, le refus de restituer les clés est susceptible de caractériser une jouissance exclusive, alors même que l’intéressé n’occuperait pas personnellement les lieux (Cass, civ 1ère du 31 mars 2016, n° 15-10.748 ; Cass, civ 1ère du 22 avril 1997, n° 95-15.830). À l’inverse, l’indivisaire qui fait un usage personnel du bien sans faire obstacle à la jouissance des autres n’est pas nécessairement tenu au paiement d’une indemnité (Cass, civ 1ère du 5 novembre 2014, n° 13-11.304).
L’indemnité est demeure due pendant toute la période au cours de laquelle la jouissance exclusive est caractérisée, et ce, jusqu’au partage ou à la libération effective des lieux.
Selon quelles modalités l’indemnité d’occupation est-elle calculée ?
Les indivisaires demeurent libres de déterminer, par voie conventionnelle, le montant de l’indemnité, son point de départ, sa durée ainsi que ses modalités de règlement. A défaut d’accord entre les parties, il appartient au juge d’en fixer le montant.
L’évaluation repose essentiellement sur la valeur locative du bien, laquelle correspond au loyer que celui-ci aurait normalement été susceptible de générer s’il avait été donné à bail. Un abattement peut, le cas échéant, être appliqué afin de tenir compte des circonstances particulières de l’occupation, telles que de son caractère précaire, de la nature et de l’état de l’immeuble, de l’hébergement des enfants ou encore des conditions effectives de la jouissance.
En pratique, une décote de l’ordre de 20 % est fréquemment retenue par les juridictions, sans pour autant constituer pour autant une règle impérative.
À qui l’indemnité est-elle due ?
L’indemnité d’occupation n’est pas versée directement à l’indivisaire qui se trouve privé de jouissance. Elle constitue une créance de l’indivision et doit, à ce titre, être intégrée aux comptes de l’indivision lors des opérations de liquidation et de partage.
Il convient également de distinguer les charges. Les dépenses directement liées à la jouissance privative - telles que l’eau, l’électricité ou le chauffage – demeurent à la charge de l’occupant. En revanche, les dépenses relevant de la conservation ou de la propriété du bien demeurent à la charge de l’indivision.
Enfin, l’action en paiement de l’indemnité d’occupation se trouve soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 815-10 du Code civil. Il importe, dès lors, d’agir avec diligence afin d’éviter que tout ou partie de la créance ne se trouve atteinte par la prescription.
Historique
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