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Cass. 3e civ., 18 juin 2026 : encadrement strict de la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Le recouvrement des charges de copropriété obéit à un régime procédural spécifique destiné à assurer l’efficacité financière du syndicat des copropriétaires. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, accessible sur Legifrance à l’adresse suivante : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006428807/, institue une procédure accélérée au fond permettant d’obtenir le paiement rapide des provisions exigibles. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 24-19.950) a précisé les conditions strictes d’application de ce dispositif et en a circonscrit le périmètre.

L’exigence d’une mise en demeure précise pour déclencher l’exigibilité anticipée des charges

Dans l’affaire soumise aux juges du quai de l’Horloge, un syndicat des copropriétaires avait engagé une action en paiement contre une copropriétaire en s’appuyant sur la procédure prévue par l’article 19-2. Les juges d’appel avaient accueilli la demande au vu des procès-verbaux d’assemblées générales, d’un décompte de créance et d’une mise en demeure accompagnée d’un relevé de compte. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que la mise en demeure constitue le préalable indispensable à l’exigibilité anticipée des sommes restant dues. Encore faut-il qu’elle mentionne de manière précise la nature et le montant des provisions impayées. Les juges du fond devaient donc vérifier si l’acte adressé à la copropriétaire détaillait effectivement les sommes concernées et constater l’absence de régularisation dans le délai d’un mois. À défaut de telles constatations, la décision se trouve privée de base légale.

Le cantonnement strict de la procédure accélérée aux seules charges de copropriété

Le litige portait également sur une demande distincte, relative au remboursement de frais de déménagement exposés à l’occasion de travaux réalisés dans l’immeuble. La cour d’appel avait admis cette prétention en raison de son lien avec les rapports financiers existant entre les parties. La Haute juridiction adopte une lecture rigoureuse du texte. Elle souligne que le président du tribunal judiciaire, saisi selon la procédure accélérée au fond, ne peut statuer que dans les limites expressément définies par la loi. Or l’article 19-2 vise exclusivement les provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même connexe, demeure étrangère à ce champ. Par cette décision, la Cour de cassation affirme une interprétation stricte du mécanisme de recouvrement accéléré, tant quant aux conditions de mise en œuvre qu’à l’étendue des prétentions recevables.
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