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Cass. 3e civ., 18 juin 2026 : encadrement strict de la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Publié le : 21/07/2026 21 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

L’efficacité du recouvrement des charges de copropriété repose en grande partie sur la procédure accélérée au fond instituée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.950), la Cour de cassation en rappelle les contours avec rigueur, tant s’agissant des conditions d’exigibilité anticipée des sommes que des limites matérielles de cette voie procédurale spécifique.

Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : l’exigence d’une mise en demeure circonstanciée

Saisie d’une action engagée par un syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel avait accueilli la demande en paiement de charges impayées. Elle s’était appuyée sur les procès-verbaux d’assemblées générales, un décompte de créance ainsi qu’une mise en demeure du 11 juin 2021 assortie d’un relevé de compte. La troisième chambre civile casse l’arrêt. Elle rappelle que la mise en demeure préalable constitue une condition déterminante de l’exigibilité anticipée des charges de copropriété. Celle-ci doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées. Il incombait aux juges du fond de vérifier que le courrier détaillait les provisions impayées susceptibles d’entraîner l’exigibilité des autres sommes et de constater la défaillance persistante de la copropriétaire dans le mois suivant cette mise en demeure. À défaut de telles constatations, la décision d’appel se trouve privée de base légale au regard de l’article 19-2 précité.

Une procédure spéciale au champ strictement limité

L’arrêt censure également l’admission d’une demande distincte tendant au remboursement de frais de déménagement exposés lors de travaux dans l’immeuble. La cour d’appel avait estimé que cette prétention présentait un lien suffisant avec la demande principale en paiement. La Haute juridiction adopte une approche plus restrictive. Elle souligne que le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, ne peut connaître que des demandes expressément visées par la loi. Or l’article 19-2 ne concerne que les provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même rattachée aux relations financières entre le syndicat et le copropriétaire, échappe à ce périmètre. Par cette décision, la Cour de cassation confirme que le mécanisme dérogatoire de recouvrement des charges appelle une interprétation stricte, tant dans ses conditions de mise en œuvre que dans l’étendue des prétentions susceptibles d’y être soumises.
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