Servitude de passage : qui doit supporter le coût des travaux ?
Publié le :
12/10/2026
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La servitude de passage constitue un mécanisme classique du droit immobilier. Si elle représente un avantage pour le propriétaire qui en bénéficie, elle constitue corrélativement une charge pour celui dont le fonds la supporte. Dès lors, une question se pose fréquemment en pratique : à qui incombe le coût des travaux nécessaires à l’aménagement, à l’entretien ou à la conservation du passage ?
Fonds dominant et fonds servant : rappel des notions essentielles
Toute servitude met en relation deux propriétés foncières distinctes. Le fonds dominant est celui au profit duquel la servitude est établie, tandis que le fonds servant est celui qui la supporte.
En matière de passage, il convient également de distinguer la servitude légale de la servitude conventionnelle.
Le propriétaire d'un fonds enclavé, qui ne dispose sur la voie publique d'aucune issue ou que d'une issue insuffisante, est fondé à réclamer un passage sur les fonds de ses voisins, en application de l'article 682 du Code civil. Lorsque, en revanche, l’accès existe mais s'avère seulement malaisé, un droit de passage peut résulter d’un accord entre propriétaires : il s’agit alors d’une servitude conventionnelle, dont les modalités sont déterminées par le titre qui l’établit.
Le principe : les travaux incombent au propriétaire du fonds dominant
Les articles 697 et 698 du Code civil posent une règle claire : le propriétaire du fonds dominant est en droit de réaliser les ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude, mais il en supporte, en principe, la charge financière.
Ce principe n’est toutefois pas d’ordre public : le titre constitutif de la servitude peut y déroger. En présence d’une servitude conventionnelle, il convient donc d’examiner attentivement l’acte afin de vérifier si une répartition particulière des frais a été prévue.
Le propriétaire du fonds servant n'est cependant jamais irrévocablement tenu par une telle clause. En vertu de l'article 699 du Code civil, lorsque le titre met à sa charge les ouvrages nécessaires à l'usage ou à la conservation de la servitude, il peut toujours s'affranchir de cette obligation en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds dominant.
Corrélativement, l'article 701 du Code civil interdit au propriétaire du fonds servant tout acte tendant à diminuer l’usage de la servitude ou de le rendre plus incommode.
Un principe également applicable aux servitudes légales
La règle selon laquelle les travaux incombent au bénéficiaire de la servitude ne se limite pas uniquement les servitudes conventionnelles.
La Cour de cassation a en effet confirmé que les articles 697 et 698 du Code civil s’appliquent quel que soit le mode d’établissement de la servitude (Civ 3ème., 12 mars 2014, Pourvoi n° 12-28.152 P).
Ainsi, même lorsque le passage résulte d’un état d’enclave et a été fixé judiciairement, le propriétaire du fonds dominant peut réaliser les ouvrages nécessaires à son exercice, à charge pour lui d’en assumer le coût.
L’hypothèse d’une communauté d’usage de l’assiette de la servitude de passage
La solution diffère lorsque le passage profite, en fait, aux deux fonds.
En présence d’une communauté d’usage, la Cour de cassation considère que le propriétaire du fonds servant qui emprunte également le passage doit contribuer aux frais d’entretien et de réparation (Civ 3ème ., 22 mars 1989, Pourvoi n° 87-17.029).
Cette solution a notamment reçu application en matière de frais d’entretien et de nettoyage des voiries, la Haute juridiction admettant que la charge en soit répartie à due proportion de l’usage que chacun des propriétaires fait du passage (Civ 3ème ., 1er juin 2022, Pourvoi n° 21-16.132).
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