Décès du bailleur : impossibilité pour l’héritier de reprendre le logement sur le fondement du congé
En matière de bail d’habitation, l’exercice du congé pour reprise demeure étroitement encadré. Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise la portée strictement personnelle de ce droit et en tire des conséquences directes pour les successions en cours de préavis.
Le congé pour reprise, un droit attaché à la personne du bénéficiaire
Dans l’affaire soumise à la Haute juridiction, une bailleresse avait délivré un congé afin de reprendre le logement pour l’habiter. Avant l’expiration du délai de préavis, celle-ci est décédée. Son héritier a alors entendu se prévaloir du congé délivré pour récupérer le bien à son profit.
La cour d’appel avait admis la transmissibilité du droit de reprise. La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que le congé doit mentionner avec précision l’identité du bénéficiaire et reposer sur une intention réelle et sérieuse de reprise. Ces conditions impliquent une appréciation concrète de la situation personnelle de celui qui entend occuper le logement. Une telle exigence exclut toute substitution automatique d’un tiers, fût-il héritier.
La décision est consultable sur le site de Legifrance : Cass. Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-13.191.
Décès du bailleur : anéantissement du congé mais maintien des obligations locatives
La Haute juridiction en déduit que le décès du bénéficiaire avant la date d’effet du congé prive celui-ci de tout effet. L’intention de reprendre le logement étant intrinsèquement liée à la personne qui l’a exprimée, elle ne survit pas à son décès et ne peut être transmise aux héritiers. Même animés d’une volonté similaire, ces derniers ne sauraient se substituer au bailleur initial sans porter atteinte aux garanties du locataire, notamment quant à l’identité du bénéficiaire de la reprise.
Dans le même temps, l’arrêt distingue clairement la validité du congé et l’exécution du bail. L’anéantissement du congé n’affecte pas les obligations contractuelles en cours. Les dettes locatives, indépendantes du décès du bailleur et de l’irrégularité du congé, demeurent exigibles. Le bail se poursuit donc selon ses stipulations, sous réserve d’un congé régulièrement délivré.
Historique
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