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Arrêt Cass. 3e civ., 26 mars 2026 : conditions suspensives et force majeure en CCMI

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La détermination du point de départ des pénalités de retard en matière de contrat de construction de maison individuelle et les conditions d’invocation de la force majeure constituent des enjeux récurrents en pratique. Par un arrêt du 26 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.789), la troisième chambre civile apporte des précisions sur l’articulation entre conditions suspensives, ouverture de chantier et exonération liée à des incidents d’expertise judiciaire.

À quelle date commence à courir le délai d’exécution en présence de conditions suspensives ?

Plusieurs particuliers avaient conclu des CCMI comportant des conditions suspensives, au nombre desquelles figuraient la délivrance de la garantie de livraison et la souscription d’une assurance dommages-ouvrage. Or ces garanties n’avaient été obtenues que plusieurs mois après la signature, ce qui avait empêché le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier. Saisie du litige relatif aux pénalités de retard, la cour d’appel avait considéré que le délai contractuel ne pouvait débuter qu’à compter de la réalisation effective des conditions suspensives et du démarrage des travaux. La Cour de cassation approuve ce raisonnement dans son arrêt du 26 mars 2026 (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789). Elle rappelle que ces conditions conditionnaient l’ouverture du chantier et, par voie de conséquence, le point de départ du délai d’exécution. Elle précise également que la poursuite de la relation contractuelle peut caractériser une renonciation à se prévaloir de la caducité. Le retard devait donc être apprécié à compter du moment où les conditions suspensives ayant différé l’ouverture du chantier ont été levées et où les travaux ont effectivement commencé.

Les aléas d’une expertise judiciaire peuvent-ils constituer un cas de force majeure ?

La cour d’appel avait admis que le décès d’un expert et l’annulation d’un rapport pour cause de partialité constituaient un événement de force majeure partiellement exonératoire, justifiant une réduction des pénalités. La Haute juridiction censure cette analyse. Elle rappelle que la force majeure suppose un événement extérieur au débiteur. En l’espèce, les désordres ayant donné lieu à l’expertise étaient imputables au constructeur. Les incidents survenus au cours des opérations d’expertise, bien qu’ayant prolongé la procédure, ne pouvaient dès lors être qualifiés d’événements extérieurs. Faute de satisfaire à la condition d’extériorité, aucune exonération, même partielle, ne pouvait être retenue.
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