Droit de préemption rural et pacte de préférence : la Cour de cassation précise les conditions et la preuve de la fraude
Publié le :
09/04/2026
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Par un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.496) apporte un éclairage déterminant sur l’articulation entre droit de préemption rural et pacte de préférence. La décision précise, d’une part, la portée des exigences administratives pesant sur le preneur et, d’autre part, le niveau de preuve requis pour caractériser une fraude susceptible d’affecter la validité de la vente.
Le contrôle des conditions d’exploitation distinct de l’exercice du droit de préemption
La Haute juridiction était saisie de la question de savoir si le preneur devait démontrer, dès la notification de son intention d’acquérir, la régularité de sa situation au regard du contrôle des structures prévu par le code rural et de la pêche maritime. Elle juge que les conditions tenant à l’exploitation du fonds ne constituent pas un préalable à l’exercice du droit de préemption. Ces exigences font l’objet d’un contrôle ultérieur, distinct de la formation de la vente. Dès lors, l’acquéreur évincé ne peut obtenir l’annulation de l’opération au seul motif que le preneur ne justifiait pas immédiatement de sa conformité aux règles administratives applicables. La Cour précise que l’irrégularité éventuelle n’affecte pas la validité de la préemption. Elle est susceptible d’ouvrir droit à réparation, sous la forme de dommages-intérêts, sans remettre en cause la transmission du bien.L’exigence d’une preuve caractérisée en cas de conflit avec un pacte de préférence
L’arrêt se prononce également sur l’articulation entre le droit de préemption du fermier et un pacte de préférence. La nullité de la vente ou la substitution de l’acquéreur évincé suppose la démonstration d’un concert frauduleux entre le bailleur et le preneur. En l’espèce, des liens capitalistiques et la présence de dirigeants communs étaient invoqués pour établir une organisation anticipée de la préemption au détriment du bénéficiaire du pacte. Les juges du fond ont toutefois retenu l’absence de preuve d’une entente frauduleuse, notamment faute d’éléments établissant que la société preneuse avait connaissance du pacte lors de la conclusion du bail. La Cour de cassation approuve cette analyse, confirmant que seule une fraude rigoureusement caractérisée peut neutraliser les effets d’une préemption régulièrement exercée. Décision consultable sur Legifrance : Cass. civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.496.Historique
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Droit de préemption rural et pacte de préférence : la Cour de cassation précise les conditions et la preuve de la fraude
Publié le : 09/04/2026 09 avril avr. 04 2026Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanismePar un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.496) apporte un éclairage déterminant...